Доверенность на продажу недвижимости в Украине: как оформить ее в Германии

Если собственник квартиры, дома или земельного участка находится в Германии, он может продать недвижимость в Украине через представителя. Для этого необходима доверенность с четко определенными полномочиями, а документ, оформленный у немецкого Notar (нотариуса), необходимо подготовить для использования в Украине.

Для недвижимости оформлять доверенность по универсальному шаблону рискованно. Текст лучше составлять с учетом конкретного объекта и поставленной задачи: продажи, предварительной регистрации права, получения документов, расчетов с покупателем и других необходимых действий.

Кратко: что нужно знать

1. Договор купли-продажи недвижимости в Украине заключается в нотариальной форме, поэтому представитель должен иметь надлежащим образом оформленные полномочия на его подписание.
2. В доверенности необходимо прямо указать право продать объект и подписать договор, а не ограничиваться формулировкой «представлять мои интересы».
3. Немецкую нотариальную доверенность необходимо апостилировать, а иностранную часть документа перевести и нотариально удостоверить ее перевод в Украине.
4. Если недвижимость приобретена в браке и является общей совместной собственностью супругов, обязательно требуется нотариально удостоверенное согласие второго из супругов.
5. Если сведения о праве собственности отсутствуют в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, до момента продажи могут потребоваться дополнительные регистрационные действия.

Какие требования предъявляются к доверенности на продажу недвижимости

Статья 245 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что форма доверенности должна соответствовать форме сделки, для которой она выдается. Поскольку продажа недвижимости оформляется нотариально, представитель должен иметь нотариально оформленную доверенность, которая прямо предоставляет право заключить соответствующий договор от имени собственника.

Недвижимость лучше идентифицировать максимально точно. Для квартиры или дома указываются адрес, вид объекта, доля в праве и, при наличии, регистрационный номер объекта недвижимого имущества; для земельного участка указываются кадастровый номер, площадь и целевое назначение.

Какие полномочия предоставить представителю в доверенности

В доверенности целесообразно предусмотреть право:

• заключить и подписать договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости;
• согласовывать цену и другие условия в пределах, определенных собственником;
• подавать заявления нотариусу, государственному регистратору, в ЦНАП, БТИ и другие учреждения;
• получать выписки, справки, дубликаты и другие документы, касающиеся объекта;
• подавать и подписывать заявления о государственной регистрации права (при необходимости);
• подписывать документы, связанные с передачей недвижимости покупателю;
• получать денежные средства за проданное имущество.

Как оформить доверенность у немецкого Notar

1. Подготовить текст и данные. Необходимо определить представителя, объект недвижимости и перечень его полномочий. До подписания также стоит проверить, требуется ли согласие второго из супругов и зарегистрировано ли право собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
2. Подписать доверенность у Notar. Собственник приходит с действительным документом, удостоверяющим личность, и подготовленным текстом. В соответствии с § 40 BeurkG Notar удостоверяет подпись. Текст стоит подготовить заранее с учетом требований украинского законодательства.
3. Проставить апостиль. Немецкая нотариальная доверенность для Украины требует апостилирования. Компетентный орган зависит от федеральной земли. Каждый немецкий нотариус относится к определенному суду в пределах его округа. Например, на документы, удостоверенные нотариусами Гамбурга, апостиль проставляет Landgericht Hamburg. Официальный сбор в Мюнхене составляет 25 евро, а обработка с учетом почтовой пересылки обычно занимает около недели. Поэтому после подписания доверенности необходимо обращаться именно в окружной суд, компетентный в отношении конкретного нотариуса.
4. Подготовить перевод. Иностранную доверенность и апостиль необходимо перевести на украинский язык и нотариально удостоверить перевод в Украине. Euro Notary подготовит текст сразу на украинском и немецком языках, после чего в Украине необходимо перевести и нотариально удостоверить немецкую удостоверительную надпись и апостиль.

Сколько стоит оформление в Германии

Если нотариус удостоверяет подпись на готовой доверенности, согласно KV 25100 GNotKG применяется ставка 0,2, но не более 70 евро. При этом немецкий Notar может запросить стоимость недвижимости и, исходя из предоставленной вами информации, определить стоимость удостоверения подписи. Если нотариус дополнительно готовит текст или оказывает другие услуги, стоимость также может увеличиться. Чтобы не переплачивать, вы можете проконсультироваться со специалистами нашей компании «Euro Notary». Мы подскажем, какие именно действия необходимы и как правильно предоставить данные Notar при оформлении.

Апостиль оплачивается отдельно. При самостоятельном обращении в суд, в округе которого зарегистрирован нотариус, сбор обычно составляет около 20–25 евро. Также можно попросить нотариуса передать документ на апостилирование за дополнительную плату — стоимость такой услуги зависит от конкретной нотариальной конторы.

Что проверить перед продажей недвижимости по доверенности

Если недвижимость приобретена в браке

Имущество, приобретенное во время брака за общие средства, по общему правилу является общей совместной собственностью супругов, даже если зарегистрировано только на одного из супругов. Для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие второго из супругов.

Если муж или жена находится в Украине, согласие можно оформить у украинского нотариуса; если оба находятся в Германии, второй из супругов лично обращается к Notar, подписывает согласие и оформляет документ у немецкого нотариуса. Далее документ апостилируется и подготавливается для использования в Украине.

Согласие не требуется, если документы подтверждают личную частную собственность. Например, если имущество приобретено до брака, получено в дар или по наследству.

Если право собственности отсутствует в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество

В таком случае нотариус в Украине перед заключением договора купли-продажи проверяет информацию с использованием предусмотренных законодательством действий, в том числе путем получения информации на бумажных носителях из архивов БТИ. При этом следует отметить, что регистрация права на недвижимость в актуальном Государственном реестре вещных прав не является обязательной, если право собственности на недвижимость возникло и было зарегистрировано в соответствии с законодательством, действовавшим на момент возникновения такого права.

Несмотря на такую «необязательность» перерегистрации прав перед сделкой в новом Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, существуют достаточно весомые аргументы в пользу того, чтобы это сделать. Прежде всего, это связано с реалиями сегодняшнего дня, поскольку такая регистрация защищает вашу недвижимость от мошеннических действий со стороны третьих лиц; облегчает процедуру получения выплат и компенсаций по государственным программам, в том числе по государственной программе «єВідновлення»; а также, если покупатель вашей недвижимости будет приобретать ее за государственные средства по программам «єВідновлення» и/или с использованием жилищного ваучера, такая регистрация упрощает процесс оформления купли-продажи и проверки объекта, приобретаемого за государственные средства.

Какие документы подготовить

Базовый перечень документов, необходимых для подготовки доверенности, приведен ниже. В «Euro Notary» специалисты стараются указывать в тексте максимально полные идентификационные данные доверителя и представителя, чтобы при использовании доверенности в Украине — в банках, ЦНАП, государственных органах и других учреждениях — не возникало лишних вопросов из-за отсутствия отдельных реквизитов.

Для доверенности на продажу недвижимости

От собственника:

• документ, подтверждающий право собственности — договор купли-продажи, документы о приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
• заграничный паспорт;
• идентификационный номер;
• внутренний паспорт и прописка.

От представителя:

• идентификационный номер;
• внутренний паспорт и прописка;
• заграничный паспорт.

Для заявления-согласия второго из супругов

От заявителя:

• свидетельство о браке;
• заграничный паспорт;
• идентификационный номер;
• внутренний паспорт и прописка;
• документ, подтверждающий право собственности.

От второго из супругов:

• идентификационный номер;
• первая страница внутреннего паспорта;
• заграничный паспорт.

Заграничный паспорт используется также для транслитерации: имя и фамилия в немецкоязычной версии указываются так, как они написаны в паспорте.

Какой срок действия доверенности

Для доверенности, оформленной в Германии, порядок выдачи, срок действия и прекращение определяются немецким правом в соответствии со статьей 34 Закона Украины «О международном частном праве». Немецкое законодательство не устанавливает универсального максимального срока действия обычной Vollmacht (доверенности).

Для доверенности на продажу недвижимости рекомендуем обязательно указывать конкретный срок действия и конечную дату. Это позволяет четко ограничить период, в течение которого представитель может пользоваться предоставленными полномочиями, и снижает риски после выполнения основной задачи.

Также стоит ограничить полномочия выполнением конкретной задачи. Чем шире права представителя — определять цену, получать денежные средства или передоверять полномочия, — тем важнее четко ограничить срок и содержание доверенности.

Основные риски и как их минимизировать

1. Слишком широкие полномочия. Для продажи одной квартиры не нужно предоставлять право распоряжаться любой недвижимостью. Объект лучше указать непосредственно в доверенности.
2. Невыгодная цена. Собственник может установить минимальную цену или другие пределы, в рамках которых представитель согласовывает условия.
3. Получение денег представителем. Если это не требуется, право получать денежные средства лучше не предоставлять.
4. Передоверие. Его стоит разрешать только при реальной необходимости.
5. Конфликт интересов. Согласно статье 238 ГК Украины представитель не может совершать сделку от имени собственника в собственных интересах.
6. Отсутствие согласия второго из супругов. Для общего имущества этот вопрос необходимо решить до заключения сделки.
7. Проблемы с реестрами. Старые документы, отсутствие записи в Государственном реестре или неурегулированный статус земельного участка могут остановить продажу. Состояние документов на объект лучше проверить до оформления доверенности.

Заключение

Продать недвижимость в Украине через представителя, находясь в Германии, можно без личной поездки собственника в Украину. В таком случае от собственника имущества оформляется доверенность под конкретный объект: с правом подписать договор, выполнить необходимые регистрационные действия и получить документы, а при необходимости — с отдельно определенным порядком расчетов.

Самые дорогостоящие ошибки выявляются уже непосредственно перед сделкой, когда представителю не хватает одного полномочия и собственнику приходится повторно обращаться к Notar, проставлять апостиль и пересылать новый оригинал в Украину. Юристы Euro Notary могут предварительно проверить состояние документов, проконсультировать, подготовить двуязычный текст и организовать оформление у немецкого Notar, с которыми наша компания сотрудничает.

FAQ

1. Можно ли продать квартиру в Украине без поездки из Германии?

Да. Собственник может выдать представителю доверенность с правом продажи, подписания договора и выполнения необходимых регистрационных действий. Немецкую доверенность необходимо апостилировать и подготовить для использования в Украине.

2. Нужно ли согласие мужа или жены?

Если недвижимость приобретена в браке и является общей совместной собственностью, требуется нотариально удостоверенное согласие второго из супругов. Для имущества, полученного в наследство или в дар, такое согласие не требуется.

3. Может ли представитель продать недвижимость самому себе?

Нет. Статья 238 Гражданского кодекса Украины запрещает представителю совершать сделку от имени доверителя в собственных интересах.

4. Что делать, если нет записи о недвижимости в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество?

В таком случае лучше предусмотреть в тексте доверенности возможность осуществления всех необходимых регистрационных действий представителем. При необходимости представитель сможет зарегистрировать право на недвижимость, если этого потребует законодательство Украины, в зависимости от вида и способа приобретения такой недвижимости собственником имущества.

Источники

• Минюст Украины – как оформить доверенность, находясь за границей
• Гражданский кодекс Украины – статьи 238, 245, 247, 657
• Семейный кодекс Украины – статьи 57, 60, 65
• Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины – согласие второго из супругов
• Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»
• Закон Украины «О международном частном праве» – статья 34
• Германия: § 40 BeurkG – удостоверение подписи
• Германия: GNotKG, KV 25100 – тариф за удостоверение подписи
• Service Berlin – апостиль для нотариальных документов