Довіреність на продаж нерухомості в Україні: як оформити її в Німеччині

Якщо власник квартири, будинку або земельної ділянки перебуває в Німеччині, він може продати нерухомість в Україні через представника. Для цього потрібна довіреність з чіткими повноваженнями, а документ, оформлений у німецького Notar (нотаріуса), потрібно підготувати для використання в Україні.

Для нерухомості робити довіреність за універсальним шаблоном ризиковано. Текст краще готувати під конкретний об’єкт і задачу: продаж, попередню реєстрацію права, отримання документів, розрахунок з покупцем та інші необхідні дії.

Коротко: що потрібно знати

1. Договір купівлі-продажу нерухомості в Україні оформлюється нотаріально, тому представник повинен мати належно оформлені повноваження на його підписання.
2. У довіреності потрібно прямо зазначити право продати об’єкт та підписати договір, а не обмежуватися фразою “представляти мої інтереси”.
3. Німецьку нотаріальну довіреність апостилюють, а іноземну частину документа потрібно перекласти та нотаріально засвідчити її переклад в Україні.
4. Якщо нерухомість придбана у шлюбі та є спільною сумісною власністю подружжя, обов’язково необхідна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.
5. Якщо відомості про право власності відсутні в Державному реєстрі речових прав, до моменту продажу можуть знадобитися додаткові реєстраційні дії.

Які вимоги до довіреності на продаж нерухомості

Стаття 245 Цивільного кодексу України встановлює, що форма довіреності має відповідати формі правочину, для якого вона видається. Оскільки продаж нерухомості оформлюється нотаріально, представник повинен мати довіреність, що оформлена нотаріально та  прямо дозволяє укласти відповідний договір від імені власника.

Нерухомість краще ідентифікувати максимально точно. Для квартири або будинку зазначають адресу, вид об’єкта, частку у праві та, за наявності, реєстраційний номер нерухомого майна, для земельної ділянки зазначаються  кадастровий номер, площа та цільове призначення.

Які права надати представнику в довіреності

У довіреності доцільно передбачити право:

• укласти та підписати договір купівлі-продажу конкретної нерухомості;
• погоджувати ціну та інші умови в межах, визначених власником;
• подавати заяви нотаріусу, державному реєстратору,  до ЦНАП, БТІ та іншим установам;
• отримувати витяги, довідки, дублікати та інші документи щодо об’єкта;
• подавати та підписувати заяви про державну реєстрацію права (в разі необхідності);
• підписувати документи, пов’язані з передачею нерухомості покупцю;
• отримувати кошти за продане майно.

Як оформити довіреність у німецького Notar

1. Підготувати текст та дані. Потрібно визначити представника, об’єкт нерухомості та перелік його повноважень. До підписання також варто перевірити, чи потрібна згода другого з подружжя та чи внесено право власності до Державного реєстру речових прав.
2. Підписати довіреність у Notar. Власник приходить з чинним документом, що посвідчує особу, та підготовленим текстом. За § 40 BeurkG Notar засвідчує підпис. Текст варто підготувати заздалегідь з урахуванням вимог українського законодавства. 
3. Проставити апостиль. Німецька нотаріальна довіреність для України потребує апостилювання. Компетентний орган залежить від федеральної землі. Кожен німецький нотаріус прив’язаний до конкретного суду в його окрузі. Наприклад, на документи, засвідчені нотаріусами Гамбурга, апостиль проставляє Landgericht Hamburg. Офіційний збір у Мюнхені становить 25 євро, а обробка з урахуванням поштового пересилання зазвичай займає близько тижня. Тому після підписання довіреності потрібно звертатися саме до окружного суду, компетентного щодо конкретного нотаріуса.
4. Підготувати переклад. Іноземну довіреність та апостиль потрібно перекласти українською і нотаріально засвідчити в Україні. Euro Notary підготує текст одразу українською та німецькою, після чого в Україні потрібно перекласти та нотаріально засвідчити німецький посвідчувальний напис та апостиль.

Скільки коштує оформлення в Німеччині

Якщо нотаріус засвідчує підпис на готовій довіреності, за KV 25100 GNotKG застосовується ставка 0,2, але не більше 70 євро. При цьому німецький Notar може спитати вартість нерухомості та, виходячи з Вашої відповіді, оцінити ціну засвідчення підпису. Якщо нотаріус додатково готує текст або надає інші послуги, вартість також може збільшитися. Щоб не переплачувати, Ви можете проконсультуватися зі спеціалістами нашої компанії “Euro Notary”. Ми підкажемо, які саме дії потрібні та як правильно надати дані Notar під час оформлення.

Апостиль оплачується окремо. Якщо самостійно звертатися до суду, в якому зареєстрований нотаріус, збір зазвичай становить близько 20-25 євро. Також можна попросити нотаріуса передати документ на апостилювання за додаткову плату – вартість такої послуги залежить від конкретної нотаріальної контори.

Що перевірити перед продажем нерухомості за довіреністю

Якщо нерухомість придбана у шлюбі

Майно, придбане під час шлюбу за спільні кошти, за загальним правилом є спільною сумісною власністю, навіть якщо зареєстроване лише на одного з подружжя. Для продажу потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.

Якщо чоловік або дружина перебуває в Україні, згоду можна оформити в українського нотаріуса, якщо обоє знаходяться в Німеччині, то другий з подружжя особисто звертається до Notar, підписує згоду та оформлює документ у німецького нотаріуса. Далі документ апостилюють та готують для України.

Згода не потрібна, якщо документи підтверджують особисту приватну власність. Наприклад, майно придбане до шлюбу, отримане у дар або у спадщину.

Якщо право власності відсутнє в Державному реєстрі на нерухоме майно 

В такому випадку  нотаріус в України перед угодою купівлі-продажу перевіряє за допомогою  передбачених законодавством дій, в тому числі, шляхом отримання інформації на паперових носіях з архівів БТІ. При цьому слід зазначити, що реєстрація права на нерухомість  в актуальному Реєстрі речових прав необов’язкова,  якщо право власності на нерухомість виникло та було зареєстровано відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення такого права.

Незважаючи на  таку “необов’язковість” перереєстрації прав перед угодою в новому  Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,  є  достатньо вагомі аргументи, щоб зробити це. Насамперед, це викликано реаліями сьогодення, оскільки,  це  захищає  Вашу нерухомість від шахрайських дій зі сторони третіх осіб; полегшує процедуру отримання виплат та компенсацій за державними програмами, в тому числі, за державною програмою “єВідновлення”,  та (із актуального на сьогодні), якщо покупець Вашої нерухомості  купуватиме її за державні кошти за програмами “єВідновлення” та/або за житловим ваучером, то така реєстрація  полегшує процес оформлення   купівлі-продажу та перевірки об’єкта, що купується за державні кошти.

Які документи підготувати

Базовий перелік документів, необхідних для підготовки довіреності, наведений нижче. В “Euro Notary” спеціалісти у тексті намагаються зазначати максимально повні ідентифікаційні дані довірителя та представника, щоб під час використання довіреності в Україні – у банках, ЦНАП, державних органах та інших установах – не виникало зайвих питань через відсутність окремих реквізитів.

Для довіреності на продаж нерухомості

Від власника:

• документ про право власності – договір купівлі-продажу, приватизація, свідоцтво про спадщину тощо;
• закордонний паспорт;
• ідентифікаційний номер;
• внутрішній паспорт та прописка;

Від представника:

• ідентифікаційний номер;
• внутрішній паспорт та прописка;
• закордонний паспорт.

Для заяви-згоди другого з подружжя

Від заявника:

• свідоцтво про шлюб;
• закордонний паспорт;
• ідентифікаційний номер;
• внутрішній паспорт та прописка;
• документ про право власності.

Від другого з подружжя:

• ідентифікаційний номер;
• перша сторінка внутрішнього паспорта;
• закордонний паспорт.

Закордонний паспорт використовують і для транслітерації: ім’я та прізвище в німецькомовній версії зазначають так, як вони написані в паспорті.

Який строк дії довіреності

Для довіреності, оформленої в Німеччині, порядок видачі, строк дії та припинення визначаються німецьким правом відповідно до статті 34 Закону України “Про міжнародне приватне право”. Німецьке законодавство не встановлює універсального максимального строку звичайної Vollmacht (довіреності).

Для довіреності на продаж нерухомості рекомендуємо обов’язково зазначати конкретний строк дії та кінцеву дату. Це дозволяє чітко обмежити період, протягом якого представник може користуватися наданими повноваженнями, та зменшує ризики після виконання основної задачі.

Також варто обмежити повноваження виконанням визначеної задачі. Чим ширші права представника – визначати ціну, отримувати гроші або передоручати повноваження – тим важливіше чітко обмежити строк та зміст довіреності.

Основні ризики та як їх мінімізувати

1. Надто широкі повноваження. Для продажу однієї квартири не потрібно давати право розпоряджатися будь-якою нерухомістю. Об’єкт краще зазначити прямо.
2. Невигідна ціна. Власник може встановити мінімальну ціну або інші межі, в яких представник погоджує умови.
3. Отримання грошей представником. Якщо це не потрібно, право отримувати кошти краще не надавати.
4. Передоручення. Його варто дозволяти лише за реальної потреби.
5. Конфлікт інтересів. За статтею 238 ЦК України представник не може укласти правочин від імені власника у власних інтересах.
6. Відсутність згоди другого з подружжя. Для спільного майна це питання потрібно закрити до угоди.
7. Проблеми з реєстрами. Старі документи, відсутність запису в Державному реєстрі або неврегульований статус землі можуть зупинити продаж. Стан документів на об’єкт краще перевірити до оформлення довіреності.

Висновок

Продати нерухомість в Україні через представника, перебуваючи в Німеччині, можна без особистої поїздки власника в Україну.  В такому випадку від власника майна готується довіреність під конкретний об’єкт: з правом підписати договір, виконати потрібні реєстраційні дії та отримати документи, а за необхідності – з окремо визначеним порядком розрахунку.

Найдорожчі помилки виявляються вже перед угодою, коли представнику бракує одного повноваження і власнику потрібно повторно йти до Notar, ставити апостиль та пересилати новий оригінал в Україну. Юристи Euro Notary можуть попередньо перевірити стан документів, проконсультувати, підготувати двомовний текст та організувати оформлення у німецького Notar, з якими наша компанія співпрацює. 

FAQ

1. Чи можна продати квартиру в Україні без поїздки з Німеччини?

Так. Власник може видати представнику довіреність з правом продажу, підписання договору та необхідних реєстраційних дій. Німецьку довіреність потрібно апостилювати та підготувати для використання в Україні.

2. Чи потрібна згода чоловіка або дружини?

Якщо нерухомість придбана у шлюбі та є спільною сумісною власністю, потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Для майна, отриманого у спадщину або в дар, така згода не потрібна.

3. Чи може представник продати нерухомість самому собі?

Ні. Стаття 238 Цивільного кодексу України забороняє представнику вчиняти правочин від імені довірителя у власних інтересах.

4. Що робити, якщо немає запису про нерухомість в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно?

В такому випадку краще передбачити в тексті довіреності можливість  здійснення  всіх необхідних реєстраційних дій представником,  в разі потреби представник матиме змогу зареєструвати право на нерухомість, якщо того вимагатиме законодавство України, в залежності від виду та способу набуття  такої нерухомості власником майна.

Джерела

• Мін’юст України – як оформити довіреність, перебуваючи за кордоном
• Цивільний кодекс України – статті 238, 245, 247, 657
• Сімейний кодекс України – статті 57, 60, 65
• Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України – згода другого з подружжя
• Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”
• Закон України “Про міжнародне приватне право” – стаття 34
• Німеччина: § 40 BeurkG – засвідчення підпису
• Німеччина: GNotKG, KV 25100 – тариф за засвідчення підпису
• Service Berlin – апостиль для нотаріальних документів